무서운 전세사기 예방법과 피같은 보증금을 지키는 법

다시 회복되고 있는 부동산 시장 같지만, 사실 아직도 높은 금리 때문에 불안하다고 보는 게 맞을 거 같습니다. 이 때문에 전세 관련사고에 대한 우려도 계속되고 있는데요.

 

대표적인 것이 집값이 떨어져 전세 보증금을 제때 돌려받지 못하는 깡통전세, 그리고 작정하고 세입자를 속이는 전세사기를 들 수 있습니다. 두 가지 모두 '보증금'을 제때, 원하는 만큼 돌려받지 못한다는 공통점을 가지고 있습니다.

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전세 관련 피해 사례

 

• 임대인이 전세가보다 낮은 가격에 집을 판 후에 도주
• 집주인이 세입자 명의를 도용해서 전입신고를 변경한 후 담보대출 실행
• 중개인이 월세 계약을 전세라고 속인 후 보증금을 빼돌림 

전세로 살고 있을 때, 보증금 지키는 방법

 

1. HUG를 통해 전세보증금 반환 준비

• 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증에 가입했다면, 보증금을 돌려받을 수 있다.
• 집주인이 계약 만료 한 달 후에도 보증금을 돌려주지 않는다면, HUG에 연락해서 사고를 접수하면 된다.
• 작정하고 전세사기를 계획한 경우에는 '보증보험'의 도움 없이 전세금을 돌려받기 쉽지 않으니, 반드시 가입하는 것을 추천한다.
• 저소득가구 or 다자녀, 신혼부부, 청년 등에게는 보증료를 낮춰준다.
• 카카오페이로 가입하면 3% 추가 할인이 제공된다.

 

<보증금 반환절차>

1. 서류준비 (등기부등본, 내용증명, 보증채무이행 청구서 등)
2. 전세보증금 반환보증 이행청구
3. 1개월 이내에 HUG가 전세금 반환

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2. 법률 전문가의 조언받기

• 집주인과 연락이 안되거나, 집주인이 전세금 반환을 거부할 경우에는 법률 전문가의 조언을 받는 것이 유리하다.
• 대한법률구조공단은 무료 전화 상담을 제공하고 있다. (국번 없이 132)
• 상담시간은 1분 30초, 꼭 필요한 내요을 전문가에게 빠르게 확인 가능하다. 
• 주택도시공사에서 운영하는 전세피해지원센터에서도 도움을 받을 수 있다.
• 전세 계약 종료 후 보증금을 받지 못했거나 중개인으로부터 사기를 당했을 경우 지원대상이 된다.
• 법률 상담과 신규 주거지를 위한 대출 지원, 사기접수 등을 도와준다.

 

HUG 안심전세포털

 

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3. 내용증명 발송하기

 

• 내용증명이란, '내가 상대에게 어떤 내용을 언제 전달했다라는 것'을 우체국이 증명해주는 문서를 뜻한다.
• 계약기간 만료 두 달 전에 집주인에게 내용증명을 발송한다.
• 계약 해지 의사를 밝히고 전세금 반환을 요청한다는 내용이 포함되면 된다. 
• 계약 만료 의사를 전달했다라는 것을 법적으로 증명해 주고, 추후에 분쟁이 발생했을 시 증거로 사용가능하다. 
• 내용증명은 총 3부를 뽑아야한다.(본인, 집주인, 우체국이 각 1부씩 보관)
• 집주인이 의도적으로 내용증명 수취를 거부하거나, 서류를 반송할 경우에는 '공시송달'이라는 제도를 사용한다. 
• 공시송달제도란, 수취인의 주소가 명확하지 않거나 2차례 이상 수취를 거부할 경우 법원에 요청하는 것을 뜻한다. 공시송달명령이 나오면 법원 게시판에 내용이 올라오고, 내용증명과 동일한 효력을 가진다.

 

4. 전입세대 열람확인하기

 

은행에서 잔금대출을 받으려고 하는데, 전입세대열람내역서도 필요하다고 하더라고요.

지금까지 살면서 한번도 떼어본 적이 없어서, 알아보다가 저처럼 궁금해하시는 분들이 있을 거 같아서 정리해 보았습니다. 

 

전입세대 열람 내역서는 은행 등 1금융권 대출 때 내야 하는 문서입니다. 전입세대 열람내역서를 주민세터에서 떼어 오면 임대차 계약서도 같이 받아서 확인을 합니다. 

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전입세대열람 내역서

 

특정 세대의 전입 기록과 관련된 문서를 말합니다. 이 내역서는 주로 해당 세대의 인구 통계 정보와 주소 변동 등의 전입 관련 정보를 기재하게 됩니다. 전입세대 열람 내역서를 통해서 특정 세대의 이전 거주지, 전입 일자, 전입 사유등을 확인할 수 있습니다. 

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전입세대열람원으로 얻을 수 있는 정보는?

 

1. 전입세대의 인구 통계 정보 : 나이, 성별, 가구 구성원 등

2. 전입세대의 주소와 연락처

3. 전입세대의 이전 거주지 정보

4. 전입세대의 등록일자와 전입 사유 등

 

이런 정보들은 행정 업무에 활용되며, 인구조사, 선거 등 다양한  분야에서 중요한 자료로 활용되기도 합니다. 단, 개인정보 보호를 위해서 일부 정보는 공개되지 않을 수도 있습니다. 

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전입세대 열람 내역서 악용 사례

 

전입세대 열람 내역서는 임대차 계약이나 대출 과정에서 세입자 등 누가 실제로 살고 있는지 확인하는 용도로 주로 쓰입니다. 온라인으로 발급받을 수 있는 다른 서류들과는 다르게, 전입세대 열람 내역서는 집주인이나 세입자가 직접 주민센터에 가서 발급받아야 합니다.(무인장치로도 출력 불가)

 

발급을 받을때 허점이 있었습니다. 정확한 주소와 조금이라도 다르게 발급을 신청할 경우, 발급되지 않는 게 아니라, 집주인이나 세입자가 거주하고 있어도 빈집처럼 기재가 됐던 것입니다. 

 

그렇게 발급한 내역서를 대부업자에게 전달했습니다. 세입자가 있을 경우에는 집이 경매에 넘어가는 등 잘못됨녀 대부업자 or 금융기관이 최우선적으로 돈을 받을 수 없기 대문에 대출이 잘 나오지 않습니다. 그래서 이러한 신종 사기 수법으로 더 많은 대출을 받았던 것입니다. 

 

2023년 2월 14일에 열린 국무회의에서 소액 임차인 보호를 위해서 권역별로 '최우선변제' 대상 임차인의 보증금액을 일괄 1500만 원 상향하는 내용의 주택임대자보호법 시행령 개정안이 통과됐습니다.

 

이에 따라서 서울의 경우 최우선변제 대상주택 임대보증금이 기존 1억 5,000만 원 이하였으나 1억 6,500만 원으로 늘어났습니다. 반면 광역시는 8,500만 원 이하인 세입자들이 우선 변제 대상이 됩니다. 

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5. 최우선변제

 

주택이 경매 혹은 공매가 되는 경우 근저당 등 다른 권리보다 소액임차인이 일정 금액을 먼저 변제받을 수 있도록 한 권리로, 주택임대차보호법에 규정되어 있습니다. 

 

최우선변제는 부동산이 경매 혹은 공매로 넘어가더라도 임차인의 보증금 일정 부분을 확정일자와 관계없이 우선적으로 보호하고 있습니다. 

 

최우선 변제의 범위는 부동산의 매각대금 절반을 최대한도로 하여 임차인의 보증금 중 일정액을 우선적으로 변제하도록 하고 있습니다. 

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최우선변제시 유의할 점?

 

최우선변제라는 제도를 통해서 소액임차인으로 보호받기 위해서는 최소한 자기 명의의 계약 및 전입신고를 하고 실제 거주의 요건을 요구합니다.  

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우선변제금액의 변화

 

우선변제 금액은 일괄적으로 500만 원 올렸습니다. 지역에 따라 금액은 조금씩 다릅니다. 금액은 다음과 같습니다.  

• 서울 : 5,500만원 이하
• 과밀억제권역 : 4,800만원 이하
• 광역시 : 2,800만원 이하

해당 금액 이하가 됐을 때 우선 변제받을 수 있게 됩니다.

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최우선변제와 관련된 논란

 

 최우선변제는 해당 주택에 선순위 근저당이 설정된 시점을 기준으로 하고 있습니다. 최근에 언론에 '전세사기'와 관련된 뉴스가 끊임없이 나오고 있습니다.

 

 그중 인천지역에서의 사건사고가 많이 나오고 있는데, 2010년 ~ 2013년까지 인천지역의 최우선변제 대상 소액임차인의 보증금은 6,500만 원 이하였습니다. 보증금이 7,000만 원인 사람은 기준에 미치지 못하기 때문에 변제를 받을 수 없는 것입니다. 

 

이를 해결하기 위해서는 2023년 소액임차인 전세보증금 기준을 적용하되, 최우선변제금액의 기준을 근저당 시점으로 한다면 도움이 되지 않을까하는 의견도 있는 상황입니다.